Prečo nám záleží na vytvorení územného plánu zóny – príklad CEPIT

Technologický park môže Vajnory obohatiť, obozretnosť je však na mieste

CEPIT (Central European Park for Innovative Technologies – Stredoeurópske stredisko inovatívnych technológií) je citlivou a kontroverznou témou vo Vajnoroch už od roku 2007, kedy sa o plánoch investora začalo intenzívne diskutovať po prvýkrát. Vtedajšia zmena územného plánu severnej časti Vajnor z ornej pôdy na priemyselnú výrobu a občiansku vybavenosť podnietila obavy z nekontrolovanej výstavby, ktorá by mala negatívny dopad na životné prostredie a kvalitu života vo Vajnoroch.

Hoci developer sľúbil reflektovať požiadavky mestskej časti v otázkach životného prostredia, dopravy, hluku, zamerania areálu ai. – pričom v roku 2007 podpísali aj spoločné memorandum o spolupráci – podľa predstaviteľov Vajnor je potrebné predstaviť a schváliť podrobné pravidlá, ktoré budú pre majiteľa pozemkov právne záväzné. Túto funkciu spĺňa pripravovaný územný plán zóny, ktorý v septembri prešiel ďalším kolom pripomienkovania zo strany príslušných orgánov a verejnosti. Je tak vhodný čas pripomenúť si základné fakty, možné benefity aj riziká tohto rozsiahleho projektu, ktorý svojou veľkosťou nevyhnutne ovplyvní ďalší vývoj Vajnor.

Podľa predkladaných plánov vlastníka pozemku má CEPIT ambíciu stať sa „Silicon Valley” strednej Európy, a teda vyrásť na najvýznamnejšie vedecko-technologické stredisko v regióne. Investor prirovnáva CEPIT k technologickému parku v nemeckých Brémach ako k miestu inovácií, ktoré spája výskum, výrobu a vzdelávanie v prevažne technologických smeroch. V ideálnom prípade Vajnorom zabezpečí množstvo pracovných príležitostí, pričom v diskusiách s mestskou časťou sľubuje rešpektovať aj nároky životného prostredia, riešiť očakávaný nápor na dopravu, priniesť nové relaxačné zóny a rozšíriť potrebnú občiansku vybavenosť.

Výstavba tohto ambiciózneho projektu je plánovaná v severnej časti Vajnor, kde investor vlastní necelých 70 hektárov rovinatej, pôvodne ornej pôdy, cez ktorú preteká Račiansky potok. Ide o územie z juhozápadu napojené na Rybničnú ulicu a na severe čiastočne ohraničené poliami a poľnohospodársky využívanou pôdou. Východnú hranicu tvorí Svätojurská cesta. Je to priestor aktuálne využívaný skôr na prechádzky a voľný čas.

Areál je dlhodobo v súkromnom vlastníctve, nie je teda v správe mestskej časti ani mesta. Majiteľ pozemkov je však v každej staviteľskej aktivite obmedzený územným plánom, ktorý od r. 2005 priestoru ukladá dve funkcie – priemyselnú výrobu a občiansku vybavenosť celomestského a nadmestského významu. Návrhy časti obyvateľov, že priestor by mal byť aj naďalej určený na rekreáciu a pobyt v prírode, sú pochopiteľné, ale nie realistické – ide o súkromné vlastníctvo pozemkov s inak definovanou funkcionalitou. Ako komentuje starosta Vajnor Michal Vlček, rozvoj oblasti sa v tomto bode nedá zastaviť, je však povinnosťou mestskej časti a mesta vývoj korigovať a určiť majiteľom areálu právne záväzné mantinely. Zástupcovia Vajnor a magistrátu hlavného mesta samozrejme vstupovali do diskusií s investormi aj doteraz, okrem zoširoka definovaného územného plánu však žiaden z výstupov (vrátane memoranda) pre staviteľa nepredstavuje zákonnú povinnosť.

„Hoci oceňujem doterajší férový prístup zo strany vlastníka, ako zástupcovia Vajnor sa prirodzene nechceme spoliehať na slovné dohody. Ide o pomerne rozľahlé a investične atraktívne územie, pričom aktuálny územný plán investorom ukladá určité obmedzenia, ale zo svojej podstaty tak robí len vo veľmi všeobecných pojmoch. Znamená to, že dokument územie nechráni napríklad pred rizikom zmeny majiteľa alebo úpravou investičného zámeru, ktorý by síce zapadol pod potrebné kategórie, ale už v inom zmysle a dizajne ako plánovaný CEPIT. Presne preto sa vedenie mestskej časti dlhodobo usiluje o sprísnenie regulácie a rozšírenie súčasného územného plánu na tzv. územný plán zóny, ktorý pre Vajnory a ich obyvateľov vytvorí istotu, že nech bude vlastníkom ktokoľvek, bude musieť rešpektovať nastavené pravidlá, požiadavky a špecifiká Vajnor,” vysvetľuje Vlček. „Verím, že CEPIT môže našej mestskej časti priniesť mnoho pozitívneho, nesmieme sa však spoliehať len na dobré slovo investora a právne nezáväzné prehlásenia,” dodáva.

Rozdiel medzi už platným územným plánom a rozpracovaným územným plánom zóny najľahšie ilustruje príklad: územný plán môže úseku určiť funkciu málopodlažnej zástavby obytného územia a tým aj maximálne či priemerné hodnoty vo viacerých otázkach (podlažnosť, percento zastavanej plochy, koeficient zelene a pod.) Územný plán zóny však môže každú kategóriu rozpracovať do detailov a napríklad definovať aký typ budov sa postaví, do akej nadmorskej výšky budú siahať, aké rozostupy medzi nimi musí staviteľ dodržať, koľko parkovacích miest k nim má prináležať, aký typ občianskej vybavenosti v oblasti postaviť a pod. Je teda omnoho konkrétnejší, prenecháva menej priestoru na vlastný výklad a mestskej časti umožní exaktne definovať potreby Vajnor a vyžadovať ich naplnenie. Môže požadovať zachovanie cyklotrasy, prepojenie konkrétnych ulíc aj presné riešenie environmentálnych problémov.

„Hoci spustenie výstavby neočakávame skôr než v ráde rokov, odborné diskusie o potrebách a technických riešeniach pre Vajnory je nevyhnutné viesť už dnes. Som veľmi rád, že Vajnoráci sa o budúcnosť mestskej časti zaujímajú a svoje pripomienky nám tlmočia na verejných stretnutiach aj písomne,” dodáva Vlček. „Nie všetky navrhované riešenia v aktuálnej dokumentácii považujeme za dostatočné – po poslednom stretnutí sme okrem iného požadovali prepočítanie záťaže na dopravu. Riešime aj vizuálny dopad projektu na dedinský ráz Vajnor, ktorý rozhodneme chceme zachovať. Rovnako sa zasadzujeme o rozfázovanie výstavby spôsobom, ktorý Vajnory obohatí – požadujeme časovo uprednostniť užitočné prvky pre mestskú časť pred dobudovaním priemyselných objektov alebo zahusťovaním bývania. Všetky tieto a ďalšie podnety je nutné vyriešiť pred spustením výstavby, pričom územný plán zóny pre ne predstavuje najefektívnejší kontrolný nástroj.”

Rovnako z verejných stretnutí s obyvateľmi vyplývajú v otázke CEPITu štyri najčastejšie obavy – podcenenie náporu na dopravu a tým nedoriešenie potrebnej infraštruktúry, neodborný manažment podzemných vôd, nedostatok zelene, no aj hluk či zmena investičného zámeru z lukratívneho technologického parku s množstvom športovísk na logistické centrá. Všetky tieto otázky územný plán zóny postupne rieši a je v záujme verejnosti, mestskej časti a ďalších príslušných orgánov, aby každý predkladaný návrh aktívne pripomienkovali. Ide o dlhodobý a relatívne zdĺhavý proces, ktorý vyžaduje spoluprácu viacerých orgánov, jeho adekvátne spracovanie však Vajnorom prinesie záruky, o ktoré sa v oblasti roky usiluje.

Mestská časť preto naďalej trvá na organizovaní verejných rokovaní s obyvateľmi Vajnor, a to aj napriek tomu, že pandémia túto povinnosť ruší. „V takto dôležitých otázkach stretnutia s verejnosťou nesmieme obchádzať. CEPIT je obrovským projektom, ktorého vývoj určitým spôsobom ovplyvní budúcnosť celej mestskej časti – Vajnoráci musia mať možnosť zapojiť sa do diskusie a klásť otázky. Bohužiaľ, pandemická situácia proces verejného pripomienkovania spomaľuje. Zasadzujeme sa ale o to, aby sa rokovania s občanmi nerušili, len presunuli na vhodný termín, ktorý vyhovie ako verejnosti tak aktuálnym opatreniam. Preto sme posledné stretnutie navrhli uskutočniť v septembri a nie v čase letných dovoleniek, kedy to opatrenia po roku prvýkrát dovolili,” dodáva Vlček.