Územný plán je alfou a omegou výstavby
Ako by sa vám páčilo, keby si sused odvedľa postavil na svojom pozemku vežiak? Hneď na skok od vášho rodinného domu a bez vášho vedomia. Keby spustil trojzmennú výrobu, začal chovať lamy či prevádzkoval kasíno? Nič z toho na území, kde prevláda funkcia bývania, nie je možné. Samozrejme, ak sa váš dom nachádza mimo obytnej zóny, napríklad v priemyselnej zóne alebo v zóne so službami a prípustným podnikaním, v záhradkárskej osade, v ochrannom pásme alebo chránenom krajinnom území, situácia bude s vysokou pravdepodobnosťou odlišná. Všetko má svoje pravidlá a proporčný rámec na to, čo, kde, za akých podmienok a v akom rozsahu možno v meste postaviť. Určuje to územný plán ako podklad na usmerňovanie investičnej činnosti.
Územný plán je výsledkom procesu nazvaného územné plánovanie. Ide o zásadný dokument, prostredníctvom ktorého si mestá organizujú územia, ich priestorové usporiadanie, funkčné využitie pozemkov a usmerňujú rôzne činnosti. Je to spôsob ako regulujú, koordinujú a plánujú výstavbu. Tento dokument je alfou a omegou pre proporčný a harmonický rozvoj miest a obcí, pre zosúladenie rôznych záujmov a ambície rôznorodých aktérov výstavby. Na jednej strane územný plán umožňuje harmonicky využívať a rozvíjať územie, no na druhej strane ho chráni pred nevhodnými stavebnými zásahmi.
Pre občanov nemusí byť územný plán „španielskou dedinou“
Pre mnohých ľudí môže byť územný plán vzdialenou a nepochopiteľnou témou, ale tento dokument sa týka každého občana. Najviac si to uvedomí vtedy, ak chce sám stavať alebo keď sa nejaká výstavba dotkne jeho domova a súkromia, jeho pozemkov, záujmov alebo sa mu premietne do každodenného života. Ak by aj stavať nechcel, môže sa informovať sám na stránkach mesta pod kategóriou: Územný plán mesta a jeho zmeny a doplnky.
Najpodstatnejšími informáciami sú: v akom území sa predmetný pozemok nachádza (obytné územie, územie výroby, územie občianskej vybavenosti a i.), aké sú v ňom podmienky funkčného využitia plôch, či je v pamiatkovej zóne, chránenej krajinnej oblasti alebo či sa nenachádza v ochrannom pásme sietí. Dôležité je aj zistiť si, aké spôsoby využitia funkčných plôch sú prípustné alebo neprípustné. Takže, ak ide o územie pre priemyselnú výrobu, kde nie je prípustné bývanie, je ilúziou, že tam niekedy niekto postaví rodinný dom a bude legálne bývať. Druhou cestou, ktorú môže každý občan využiť pri získavaní informácií z územného plánu, je požiadať o územnoplánovaciu informáciu, cez ktorú sa dozvie, aké sú rozvojové záujmy mesta. Tvorba územného plánu odráža aktuálne potreby súčasného mesta, no kladie dôraz na ochranu a tvorbu krajiny, zachovanie prírodných a kultúrnych hodnôt, starostlivosť o životné prostredie a zodpovedné využívanie zdrojov, ale aj na dobudovanie technickej a dopravnej infraštruktúry. Vo všeobecnosti je úlohou územného plánu zosúladiť rozvojové záujmy územného plánu, aj keď to nemusí vždy znamenať istotu, že uspeje v každom prípade. Dôležité je, že taká možnosť tu je. Územný plán zabezpečuje totiž demokratický rozvoj celého územia mesta s ohľadom na všeobecné potreby a verejný záujem.
Komplexný dokument na udržateľný územný rozvoj
Kvalitné harmonické a vyvážené životné prostredie v meste možno dosiahnuť súvislým komplexným zabezpečovaním rozvoja, riešením činností a povoľovaním výstavby v území, aby sa uspokojili potreby súčasnej generácie a neznižovala kvalita života a zdravia budúcich generácií nielen v meste, ale aj v okolitej krajine. Územný plán je komplexný mnoho vrstevnatý dokument, ktorý si mestá a obce zabezpečujú na dlhé obdobie. Každá obec má povinnosť ho pravidelne aktualizovať, prehodnocovať, revidovať a dopĺňať. Treba však sledovať situáciu v prostredí a aktuálny vývoj. Na to slúžia aktualizácie územného plánu, zmeny a doplnky, územné plány menších častí/zón a v primeranom období aj nové územné plány.
Územný plán schvaľuje mestské zastupiteľstvo a je záväzný pre všetkých občanov, ktorí chcú stavať alebo nejakou činnosťou zasiahnuť do územia. Súčasný Územný plán hlavného mesta Bratislavy je platný od 31. mája 2007, odvtedy bol doplnený ôsmimi zmenami a doplnkami. V priebehu posledných rokov bolo potrebné jeho zosúladenie s ďalšími dokumentmi, ako napr. Územným plánom Bratislavského samosprávneho kraja. Územný plán koexistuje s ďalšími strategickými dokumentmi, ako napr. Územný generel dopravy, Adaptačné opatrenia na zmenu klímy, Manuál verejných priestorov, viac o tom si možno pozrieť na stránkach mesta v kategórii Strategické dokumenty. Nadradeným dokumentom územného plánu je Koncepcia územného rozvoja regiónu a Koncepcia územného rozvoja Slovenska, ktorá sa v súčasnosti vytvára.
Územný plán zóny a zložitá Nemecká dolina
Podklad na podrobnejší, dôslednejší a premyslenejší rozvoj územia môže zabezpečiť územný plán zóny. Vo Vajnoroch je niekoľko území, ktoré by mohli byť vhodnými kandidátmi na spracovanie územného plánu zóny, čím by sa podporil rozvoj mestskej časti. Jedným z území je Nemecká dolina. Je to však beh na dlhú trať, v území chýba kostrová infraštruktúra. Podkladom na spracovanie územného plánu zóny je urbanistická štúdia zóny, ktorá koncepčne vyrieši, kde budú umiestnené jednotlivé stavebné objekty, rodinné domy, inžinierske siete, ako vodovod, kanalizácia, dažďová kanalizácia, elektrické vedenia, trafostanice, plynové zariadenia, telekomunikačné rozvody, verejné osvetlenie, miestne cesty, cesty pre MHD, chodníky, cyklochodníky, parkovacie státia. Takáto štúdia zadefinuje uličnú a stavebnú čiaru v jednotlivých uliciach pre objekty, vyčlení pozemky na občiansku vybavenosť a služby (obchod, ambulancie, školské a sociálne zariadenie), ale aj pozemky na verejnú zeleň, ihriská a športoviská. Urbanistická štúdia nie je však jediná možnosť na spracovanie podkladu, možnosťou je aj získanie územného rozhodnutia.
Ďalšími územnoplánovacími podkladmi, ktoré sa povinne využívajú, ak boli spracované, sú dokumentácia ochrany prírody a krajiny, mapa povodňového ohrozenia, projekt pozemkových úprav, zásady ochrany pamiatkového územia, aj odvetvové koncepcie. Proces je zložitý, ale pri spoluúčasti, aktívne pozitívnej angažovanosti občanov a spolupráci všetkých aktérov by mohol trvať asi desaťročie. Faktom je, že kým sa nevypracuje a neschváli územný plán zóny, cesta k výstavbe v Nemeckej doline je zatiaľ zarúbaná. Navyše, ak by išlo aj o iné lokality, situácia má spoločného menovateľa. Mestská časť Bratislava–Vajnory nevlastní v lokalite žiadne pozemky a nedisponuje finančnými zdrojmi na pokrytie nákladov na projekt ani na realizáciu dopravnej a technickej infraštruktúry.
Príležitosť na vypracovanie územného plánu zóny majú vlastníci pozemkov, najlepšie tí, ktorí vlastnia pozemkov viac a vedeli by územie developovať. Treba však rátať aj s tým, že z individuálnych pozemkov bude treba ubrať na prístupové cesty a vodovod, kanalizáciu plynovod a elektrinu, skrátka na technickú infraštruktúru. Dá sa preto predpokladať, že proces bude prebiehať po etapách, možno po uliciach a menšie celky sa budú postupne napájať a až potom sa vytvoria podmienky na výstavbu individuálnych stavebných objektov. Medzi úlohy územného plánovania patrí aj zlepšovanie mesta a krajiny. K tomu patrí aj proporčná urbanizácia vybraných území. Aby sa Nemecká dolina urbanizovala, treba zabezpečiť celý proces a v tomto smere mestská časť považuje za dôležité prihliadať na Nemeckú dolinu ako na celok. Len tak bude kvalitne urbanizovaná a len tak naplní verejnú funkciu pre všetkých.
Niečo na záver
Donedávna zabezpečoval problematiku územného plánovania zákon č. 50/1976 Z. z. o výstavbe a územnom plánovaní, od roku 2022 je to zákon č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní, ktorý problematiku územného plánu osvetľuje podrobnejšie. Vraj na Slovensku si nebudujeme právne povedomie, takže oplatí sa ho preštudovať. Možno aj preto, že: Ignorantia legis (iuris) neminem excusat, čo znamená Neznalosť zákona neospravedlňuje.