Lokalita Nemecká dolina: Cesta vyváženého kompromisu (?!)

Ide o dlhoročný proces a sled mnohopočetných konaní, ktoré zastupujú tri hlavné subjekty: Pozemkové spoločenstvo Vajnory (PS), Vajnory Shopping City, a.s. (VSC, a.s.) a mestská časť Bratislava-Vajnory.

Pre objektívnosť je dôležité ozrejmiť skutočnosť, že MČ Bratislava–Vajnory má v tomto dlhoročnom procese záujem spoločne nastaviť cieľ a premeniť ho nielen na kvalitné bývanie ľudí v Nemeckej doline, ale i kvalitný život vo Vajnoroch. „Úlohou a zámerom MČ Vajnory je zabezpečiť, aby sa celé územie Nemeckej doliny rozvíjalo v súlade s verejným záujmom a v tradíciách Vajnor“, starosta M. Vlček. Vyjadriť sa k danej problematike umožnil starosta Vlček obom spoločnostiam. Predsedníčka predstavenstva VSC, a.s., Ing. Helena Regendová, CSc.: „Pred niekoľkými mesiacmi nás zástupcov Spoločnosti oslovil starosta Vajnor Michal Vlček so žiadosťou o vyjdranie vo veci problematiky Nemeckej doliny pre Vajnorské novinky. Na stretnutí sme vyjadrili vzájomnú ochotu urobiť z každej strany všetko čo sa dá, aby sa veci pohli dopredu. Vážime si to, nakoľko máme záujem vyjadriť sa k problematike podnikania v obci počas dlhých takmer tridsiatich rokov.“

Z HISTÓRIE ZAČIATKOV

Vajnory Shopping City, a.s. vznikla v roku 1992 ako reakcia zakladateľov – obyčajných ľudí. Zakladateľmi spoločnosti (celkovo asi 160 ľudí) boli napospol majitelia vajnorských pozemkov v oblasti Tuhovské. V tom čase bola zo zákona požadovaná výška základného imania spoločnosti vo výške 1 milión Sk (slovenských korún) a aby daná spoločnosť dokázala túto podmienku splniť, vstúpila do novovzniknutej spoločnosti prostredníctvom svojej dcérskej spoločnosti Ľudová banka s vkladom 1 mil. Sk. Spoločnosť VSC, a.s. sa počas svojho pôsobenia začala okrem iného venovať aj projektu scelenia územia Nemecká dolina.

Za socializmu zákonom prešiel majetok pasienkového urbáru do vlastníctva JRD Vajnory a lesný urbár do správy Lesného závodu v Bratislave. Po roku 1992 sa reštitúciou postupne pôda vracala pôvodným majiteľom. Tieto procesy zabezpečoval v tom čase už novozvolený výbor Pozemkového spoločenstva Vajnory (PS). Hlavným orgánom je Zhromaždenie, ktoré sa schádza v zmysle zákona 181/1995 Z.z., novelou zákona č. 97/2013 Z.z. a č.110/2018 Z.z. V medziobdobí zabezpečuje činnosť výbor, ktorý je volený na zhromaždení. Platné zákony neumožňujú predaj majetku, iba prenájom. Ako uviedol predseda PS Vajnory, Ing. Jaslovský: „Táto metóda je v súčasnosti vcelku nevýhodná, keďže príjem je zdaňovaný dvakrát. Treba počkať na zmeny zákonov. Takže snahou výboru je postupné vrátenie pôdy majiteľom – členom PS formou JPÚ – jednoduchých pozemkových úprav“. Ako sa ďalej v stanovisku PS Vajnory uvádza, po vykonaní JPÚ v katastri Chorvátsky Grob sa výbor PS Vajnory následne podujal na vykonanie jednoduchých pozemkových úprav aj v lokalite Nemecká dolina - Koncové. V tejto lokalite sú okrem PS Vajnory vlastníkmi aj súkromné osoby. „Z pohľadu PS Vajnory je preto potrebné dôsledne dodržiavať ustanovenie zákona č. 330/1991 Zb. (z 12.7.1991) o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a pozemkových spoločenstvách“, uzatvára predseda PS Vajnory, Ing. Jaslovský.

CHRONOLOGICKÝ SLED FAKTOV

› Vyjadrenie za VSC, a.s.

V období r. 2009 sa podľa vyjadrení VSC, a.s. spoločnosť začala venovať projektu scelenia časti územia Nemecká dolina, pričom mestskej časti Vajnory predložila svoj úmysel začať so stavebnou činnosťou v rozparcelovanom území Kratiny v časti Nemeckej doliny.

Na pokyn vtedajšieho starostu objednala spoločnosť vypracovanie urbanistickej štúdie na celú lokalitu Nemecká dolina.

Mestská časť Vajnory v tom čase v stanovisku uviedla, že obstarávateľom objednanej urbanistickej štúdie bude práve MČ Vajnory. Predmetnú urbanistickú štúdiu financovala spoločnosť VSC, a.s.

Pri procese vypracovania urbanistickej štúdie spolupracovali okrem VSC, a.s. aj Pozemkové spoločenstvo Vajnory a MČ Vajnory.

Bývalé vedenie MČ Vajnory považovalo projekt Kratiny za akceptovaný a prekopírovaný do ďalšej štúdie nezmenený, doplnila Regendová za VSC.

Podľa stanoviska VSC, a.s. MČ Vajnory (jej vtedajšie vedenie) trojročný proces vypracovania štúdie neuznala, a to aj napriek tomu, že jej vyhotovenie riadila, a zároveň objednala vypracovanie urbanistickej štúdie Nemecká dolina u iného architekta.

Spoločnosť VSC, a.s. sa následne zamerala na získanie územného rozhodnutia na umiestnenie prístupovej cesty k novovzniknutým pozemkom v lokalite Kratiny a podala žiadosť na územné rozhodnutie na prístupovú cestu.

„Naša Spoločnosť sa po tomto zamerala na získanie územného rozhodnutia na umiestnenie prístupovej cesty k novovzniknutým pozemkom v lokalite Kratiny a podala žiadosť na územné rozhodnutie na prístupovú cestu. Jediný problém, ktorému Spoločnosť čelí, je získanie územného rozhodnutia na úsek prístupovej cesty k pozemkom lokality Kratiny. Čo sa týka pozemkových úprav, Spoločnosť iba žiadala zákonné splnenie podmienky, a to, že pozemkové úpravy nemôžu zasahovať do stavu susedných pozemkov, ktoré nie sú účastníkmi pozemkových úprav. Naša Spoločnosť naprojektovala prostredníctvom odborníka projekt na cestu, pričom chýbajúci úsek je cca 30m.“, dodáva predsedníčka predstavenstva VSC, a.s., Ing. Helena Regendová, CSc.

› Pohľad zo strany Pozemkové spoločenstvo Vajnory (PS)

V priebehu roka 2014 sa uskutočnilo pracovné stretnutie predstavenstva JPÚ (jednoduché pozemkové úpravy, pozn. r.), počas ktorého bola okrem voľby predsedu a podpredsedu predstavenstva prerokovaná aj mapa hodnoty pozemkov a prešetrenie hranice obvodu projektu pochôdzkou v teréne.

Podľa vyjadrení PS sa tohto stretnutia zúčastnil aj zástupca spoločnosti VSC, a.s., pričom v stanovisku PS sa ďalej uvádza, že spoločnosť VSC, a.s. nechcela čakať na výsledok pozemkových úprav a mala v záujme pozemky predať čo najskôr, a to na stavby rodinných domov.

„Z toho dôvodu žiadala nezaradiť uvedené pozemky do obvodu JPÚ (jednoduché pozemkové úpravy, pozn. r.). Kroky, ktoré podnikla VSC, a.s za účelom získania stavebného povolenia vo svojej časti susediacej s pozemkami JPÚ nie sú PS Vajnory ani členom predstavenstva JPÚ známe. Výsledok sa však za sedem rokov nedostavil“, uvádza predseda PS Vajnory.

V r. 2017 boli na Okresnom úrade v Bratislave odovzdané „Všeobecné zásady funkčného usporiadania pozemkov“.

Rok na to vydal Okresný úrad Bratislava verejnou vyhláškou Rozhodnutie, ktorým schválil odovzdané zásady v obvode JPÚ. Rozhodnutiu predchádzalo rokovanie predstavenstva JPÚ, kde boli zapracované pripomienky. K tomuto rozhodnutiu bolo možné podať odvolanie do 15 dní po zverejnení.

Zo stanoviska PS Vajnory ďalej vyplýva: „K tomuto rozhodnutiu podala v auguste 2018 VSC, a.s. odvolanie ako subjekt, ktorého pozemky a cesty sú vonkajším susedom k obvodu pozemkových úprav“. PS Vajnory ďalej uvádza, že dôvodom bola skutočnosť, že prístupové cesty projektu Kratiny mali slúžiť ako prístup aj pre majiteľov pozemkov v území JPÚ (jednoduché pozemkové úpravy, pozn. r.).

Okresný úrad Bratislava poslal materiály na odvolací správny orgán. OÚ v Bratislave – odbor opravných prostriedkov vydal v októbri 2019 zamietavé stanovisko k námietke a potvrdil pôvodné rozhodnutie. V júni 2020 sa uskutočnilo pracovné rokovanie k „Návrhu zásad umiestnenia nových pozemkov“. Mapka JPÚ a „zásady“ boli odoslané OÚ, a to všetkým vlastníkom pozemkov.

K doručeným „Návrhom zásad umiestnenia nových pozemkov“ pre všetkých vlastníkov JPÚ zo dňa 19. 6. 2020 podala Spoločnosť VSC, a.s. v júli 2020 námietku.

„Námietka podaná spoločnosťou VSC, a.s. nemá vplyv na pokračovanie projektu JPÚ, lebo toto bola jediná námietka, reprezentujúca iba 0,93 % výmery projektu úprav. To je menej, než 2/3 účastníkov, čo vyžadujú príslušné predpisy. Ďalšími krokmi bude spracovanie umiestnenia nových pozemkov a ich prerokovanie so všetkými majiteľmi. Veríme, že sa neobjavia ďalšie dôvody spomalenia JPÚ“, uzatvára vo svojom stanovisku Ing. Jaslovský, predseda PS Vajnory.

Predsedníčka predstavenstva VAJNORY Shopping City, a.s. Ing. Helena Regendová, CSc. vo svojom stanovisku uvádza: „V procese pozemkových úprav Spoločnosť dvakrát podala námietky, ktoré boli zamietnuté. Okrem toho sme vypracovali návrh Zmluvy o spoločnom postupe pri realizácii spoločnej komunikácie v Nemeckej doline. Tento návrh nebol prijatý. Veríme, že terajšie vedenie MČ Bratislava-Vajnory bude nápomocné v riešení územia Nemecká dolina“.

Koncom decembra 2020 sa k téme Nemecká dolina uskutočnilo na pôde MČ Vajnory spoločné stretnutie všetkých troch zúčastnených strán. Starosta Vlček: „Je dôležité poznať, aký cieľ spoločne nasledujeme. Zástupcovia VSC, a.s. hľadajú spôsob, ako pre vlastníkov pozemkov, ktorých zastupujú, postúpiť v procese o krok ďalej a pozemky preklasifi kovať na stavebné parcely. K tomu je nevyhnutným krokom získanie súhlasu prístupovej komunikácie k pozemkom, v tomto prípade zo strany urbáru“.

Spoločnosť VSC, a.s. sa podľa PS Vajnory na stretnutí dožadovala opätovnému riešeniu prístupu ku svojej tzv. „slze“, ktorá nie je v obvode JPÚ (jednoduchých pozem. úprav, pozn. red.) cez neexistujúcu komunikáciu slepej cesty Kratiny. Po ďalších naliehaniach prišiel spracovateľ projektu JPÚ po vzájomnej dohode s PS – Vajnory s riešením, že ďalšie pozemky spoločnosti VSC a.s., ktoré má v obvode JPÚ, budú použité na prístupovú komunikáciu do tejto lokality, a aby sa neustále nepredlžovala doba spracovania projektu JPÚ, s týmto spoločnosť VSC v zastúpení konateľkou Ing. Helenou Regendovou súhlasila.

Predseda PS Vajnory vo svojom stanovisku ďalej dopĺňa: „V súčasnosti je spracovaná na 80% ďalšia etapa, a to „Návrh umiestnenie nových pozemkov v obvode JPÚ“, ktorý sa musí zo zákona o JPÚ prerokovať s každým majiteľom pozemkov v obvode JPÚ. Po neopodstatnených obštrukciách spoločnosťou VSC nám do JPÚ zasiahla aj pandémia Covidu-19, čím sa nám opäť predlžuje doba ukončenia projektu JPÚ, nakoľko sa nedajú uskutočniť stretnutia a prerokovať ďalšiu etapu osobne s vlastníkmi pozemkov zo zákona o JPÚ. Vyššie opísaný časový priebeh krokov je od r. 2014 do tohto času neúmerne veľký. Máme za to, že výbor PS Vajnory na zdĺhavom riešení vinu nenesie. Veríme, že sa už neobjavia ďalšie dôvody spomalenia ukončenia JPÚ a po ústupe pandémie ukončíme projekt JPÚ v čo najkratšom čase“.

Podľa slov Vlčeka zo stretnutia vyplýva, že vedenie urbáru má záujem na novom usporiadaní vlastníckych pomerov, čím následne už jednotliví vlastníci budú môcť so svojimi pozemkami samostatne nakladať. K tomu je podľa starostu potrebné ukončiť proces na tzv. pozemkových úpravách. V neposlednom rade v tomto dlhoročnom procese zohráva dôležitú úlohu aj Stavebný úrad MČ Vajnory ako orgán pre dodržiavanie zákonných procesov.

AKO SITUÁCIU VIDÍ MČ VAJNORY – STAVEBNÝ ÚRAD?

› Jednoduché pozemkové úpravy

Ako už bolo spomenuté, Pozemkové spoločenstvo (urbár) zastupujúce viac ako 600 vlastníkov začalo obstarávať dokumentáciu Zásad jednoduchých pozemkových úprav s cieľom usporiadania územia a preparcelovania pozemkov z registra „E“ do registra „C“ tak, aby každý vzniknutý pozemok registra „C“ bol prístupný z komunikácie. Je dôležité doplniť, že aj po ukončení tohto procesu stále ide o ornú pôdu prístupnú z „poľnej cesty“.

Okresný úrad Bratislava ako orgán, ktorý vedie konanie o jednoduchých pozemkových úpravách, vydal oznámenie, že zásady umiestnenia nových pozemkov v obvode jednoduchých pozemkových úprav v lokalite Nemecká dolina sú platné. Proces však nie je ešte ukončený, pokračuje sa v rokovaní s konkrétnymi vlastníkmi nehnuteľností v rámci obvodu pozemkových úprav s cieľom premeny pozemkov registra „E“ na pozemky registra „C“.

› Z pohľadu územného plánovania

MČ BA–Vajnory dala spracovať návrh urbanistickej štúdie zóny Nemecká dolina, na čom sa fi nančne podieľala spoločnosť VSC, a.s. s cieľom priestorovo usporiadať a navrhnúť funkčné využitie a reguláciu územia v podrobnejšom merítku, aby bolo jasné, kde a ako budú umiestnené pozemky pre individuálnu bytovú výstavbu, občiansku vybavenosť, zeleň, infraštruktúru, dopravné stavby a pod.

Mestská časť Bratislava–Vajnory dala vyhotoviť na lokalitu Nemecká dolina novú urbanistickú štúdiu so zachovaním usporiadania predovšetkým komunikácií (v tomto prípade poľných ciest), ktoré boli navrhnuté v súlade s návrhom zásad JPÚ. Táto veľmi podrobne spracovaná urbanistická štúdia mala byť podkladom pre spracovanie územného plánu zóny Nemecká dolina, ktorý by sa stal po jeho schválení záväzným dokumentom pre vydávanie územných rozhodnutí a stavebných povolení.

Zároveň bola urbanistická štúdia niekoľkokrát posúdená hlavným mestom SR Bratislavou, z čoho vyplynuli mnohé pripomienky, okrem iného týkajúce sa napríklad nesúladu návrhu urbanistickej štúdie Nemecká dolina s potrebami a územnou rezervou pre vybudovanie občianskej vybavenosti tak, aby bol návrh urbanistickej štúdie v súlade s platným územným plánom hlavného mesta SR Bratislavy.

Mestská časť Bratislava-Vajnory na základe toho, že proces pripomienkovania urbanistickej štúdie Nemecká dolina zo strany hlavného mesta je zdĺhavý a mala v záujme ho urýchliť, podala na hlavné mesto návrh na zmenu územného plánu hlavného mesta SR Bratislavy /na rozdiel od návrhu urbanistickej štúdie v zjednodušenom prevedení/ v časti územia lokality Nemecká dolina z funkčnej plochy orná pôda na funkčnú plochu malo-podlažná zástavba obytného územia (severovýchodný cíp územia).

Proces zmeny (aktualizácie) platného územného plánu je podľa stavebného zákona plne v kompetencii orgánu územného plánovania, ktorým je v tomto prípade obec – hlavné mesto SR Bratislava.

Lokalita Nemecká dolina, všetky nehnuteľnosti v tejto lokalite sú vo vlastníctve súkromných fyzických alebo právnických osôb. Z posledného návrhu vyplýva, že budúce využitie územia bude v prevažnej miere na súkromné účely (výstavba RD, prípadne bytoviek), a to bez vážnejšieho verejného priestoru, čo MČ Vajnory, ako aj magistrát hl. mesta kritizovali. V prípade verejného záujmu by išlo napríklad o centrálny park, areály škôl, budovy pre verejnú správu, pošta, areály pre zdravotné zariadenia, cyklotrasy a komunikácie určené pre širokú verejnosť, vodné plochy a podobne, všetko viac ako 5 ha.

› Otázka povoľovania stavieb v lokalite Nemecká dolina

Občania sa často pýtajú, kedy budú môcť v lokalite stavať. Proces je nasledovný:

• hlavné mesto schváli zmeny a doplnky platného územného plánu na lokalitu Nemecká dolina.
• Mestská časť Bratislava-Vajnory v spolupráci so stavebnou komisiou, ako aj miestnym zastupiteľstvom a vlastníkmi nehnuteľností v lokalite, zváži, v akom rozsahu a za akých podmienok bude obstarávať územný plán zóny ako spodrobňujúci dokument funkčného využitia a priestorového usporiadania územia.
• po schválení územného plánu zóny Nemecká dolina bude možné vydávať územné rozhodnutia pre umiestnenie jednotlivých stavieb, v prvom rade však celkovej infraštruktúry, komunikačnej siete a pod.
• po vydaní a právoplatnosti územných rozhodnutí bude možné vydávať stavebné povolenia na jednotlivé stavby, vrátane objektov individuálnej bytovej výstavby za dodržania podmienok určených v platnom územnom pláne zóny, ako aj vydaných územných rozhodnutí.
• po ukončení výstavby rodinného domu ho bude možné skolaudovať, avšak až po kolaudácii všetkých sietí a komunikácií, na ktoré sa nehnuteľnosť bude napájať.

Vzhľadom na veľkosť lokality predpokladá MČ Vajnory etapovú výstavbu IS a komunikácií podľa vopred danej logickej schémy. Mestská časť sa nedokáže fi nančne podieľať na budovaní sietí a komunikácií v lokalite, môže však vyvinúť úsilie v pomoci pri príprave podkladov a projektovej dokumentácie, napríklad pre územné rozhodnutia a stavebné povolenia. Budovanie sietí a komunikácií bude podľa predpokladov Stavebného úradu MČ Vajnory v kompetencii súkromných osôb alebo vzniknutých občianskych združení. Súčasný poplatok za rozvoj ako výrub „dane“ za vydanie právoplatných stavebných povolení na jednotlivé rodinné domy bude môcť byť spätne zahrnutý do lokality Nemecká dolina.

„Lokalita Nemecká dolina za tie roky predstavuje dlhoročný proces mnohých aspektov. Dôležité ale je, aby aj v budúcnosti spĺňala táto oblasť pre obyvateľov kvalitné bývanie. Čaká nás ešte dlhá a náročná cesta a takýchto stretnutí či už s vedením VSC, a.s., Pozemkového spoločenstva či neskôr aj so samotnými vlastníkmi konkrétnych vlastníkov bude mnoho. Úlohou je zjednotiť spoločný cieľ a nasledovať ho“, uzavrel M. Vlček.

Michal Vlček